长葛:许昌主要的卫星城镇,依托产业转移和自身规划,极具发展活力

长葛市隶属河南省许昌市,位于豫中平原腹地,南邻魏都许昌,北接省会郑州,东观汴京开封,西望古都洛阳,辖8个镇和4个乡及四个街道办事处,总面积648.6平方公里,总人口约79万人,其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。

长葛交通发达,集铁路、公路、航空优势于一体,区位优势突出

长葛地处中原腹地,交通运输便利,国家南北交通大动脉京广深港高速铁路、京广铁路、107国道、京港澳高速公路、郑石高速公路穿境而过;城北25公里即是郑州新郑国际机场;优越的地理位置确定了其未来非常鲜明的发展前景。
长葛距离郑州市40公里,距离许昌市10公里,处于30分钟都市生活圈中心,是建设中原城市群的核心区域。

经济:区域经济增长快速

长葛房地产市场分析报告|长葛楼市网 2009年综合实力在全省县域经济排序中居第12位。2010年完成生产总值257亿元,同比增长13.2%;增长16.3%;全社会固定资产投资160亿元,同比增长25.3%;农民人均纯收入7385元,同比增长12.8%;城镇居民人均可支配收入14045元,同比增长10%;城镇化率达到43.36%。

前景:中原城市群核心城市区节点城市、郑许经济联动发展节点城市

《中原城市群总体发展规划纲要》(2006—2020)中提出,郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市(县)作为重要节点城市加快发展。
新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。长葛中心城区近期主要向南呼应许昌发展,远期向北呼应新郑发展。

小结:城市未来发展不可限量
1、政府政策大力支持;          2、城市居民购买力增强;
3、经济进入快速发展时期;      4、产业及城市发展规划清晰。
在中原城市群的规划整体环境下,长葛作为中原城市群核心区域的节点城市,城市正在进入一个快速发展阶段,而房地产行业作为城市领跑者,未来前景广阔。

长葛房地产市场概况

长葛市房地产近两年来开始活跃。长葛市投放的产品品质较高,各项目的竞争力同样跃升至一个新层次。
目前长葛商品房销量从08年40万平米,09年65万平米,到10年70㎡,每年稳定逐步在增加。
价格在08年的1830元/㎡,09年的2100元/㎡,10年的2500元/㎡,价格稳步上涨。
房地产市场处于稳步上升阶段

长葛商业概况

长葛房地产市场分析报告|长葛楼市网商业主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射,有长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场(装修未正式开业)、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都。
A、商业形态主要以沿街店及低档商场为主,中高档的综合百货店稀缺;
B、中高端商业发展缓慢,无法较大的满足当地市场需求;
C、长葛市紧缺以餐饮、娱乐为代表的商业形态。




商业现状综述

1、整体商业发展层次较为落后,尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上;
2、商业布局多沿主干道呈自发性发展,没有形成一个核心概念,规划性弱,核心商业不明;
3、物业供应多为街铺,大中型商场几乎为零,
4、业态经营同质化严重,底商与商业街基本占有95%以上的比例;
5、业种层次较为丰富,但种类组合单一

商业发展前景

随着经济发展步伐的加快,未来长葛区域经济及个人消费将呈现以下三个特征:
1、整体需求将由日常满足型向时尚特色型转换,个人消费也将出现明显的选择性及品位性;
2、消费构成也将由单纯的购物向多元化发展,更多地体现在休闲、娱乐方面;
3、经营模式更多地体现在新的业态组合及业种经营模式的引入上
经济的稳定发展、社会整体消费层次以及个人消费能力的不断提升,促使长葛城市商业发展需要注入新的商业模式、新的经营内容。这不仅是城市发展的必然、也是提高居民生活水平以及区域商业层次的必然。因此,长葛必须要有一个标杆性的城市综合体商业项目(业态全面、管理先进、服务一流)来带动和引导整个城市的经济发展,这正是长葛商业地产市场发展的潜力价值所在。

1、项目都有一定的规模,10万㎡以上项目较多,并且出现了区域性远郊大盘;
2、价格水平:多层均价在1700元/平米左右,高层在2300—2700元/㎡左右,别墅产品在7800元/㎡左右。
价格差很大主要是因为多种建筑形态并存造成的局面(小高层、高层、花园洋房、别墅),虽然本区域消费能力有限,但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者(政府官员、私企老板、白领),定位准确,销售前景可观;
3、产品:市场上产品目前以小高层为主,附带少量多层、别墅;未来发展趋势也是以小高层、高层为主。户型面积段在80—160平米之间,两房在80—100之间,三房在115平米以上,市场上主力户型为三房。多层一梯两户,高层一梯两户、或者两梯三户。
4、产品的附加值:在长葛由于出现了定位较高端的楼盘,所以智能化设施、双气设施、品牌物业管理、会所、高端建材、生态园林等已经出现,并被赋予较高的产品附加值被客户认可。未来必将是高端社区的必备条件。
5、项目的销售情况较好,尤其是远郊的配套较好的高档楼盘,客户定位精准,倡导绿色生态园林式住宅,销售非常好。

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已售在售项目中多层、小高层物业目前是市场上的主流产品,高层产品在市场上比例正在逐步增加。并且出现了别墅产品。
市场中的主力户型是85—100㎡的两房和110-140㎡左右的三房;中小户型套数保有量较多。这意味着市场对85—100㎡两房和110-140㎡左右三房客户争夺严重,而50 ㎡ 左右小户型和140 ㎡以上大三房、四房户型属于明显市场空白点。
部分高性价比产品、产品创新项目,如宏基钻石城电梯洋房产品,因此以产品为导向的销售执行推广原则是目前市场中最有效果的竞争武器。

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长葛本地的客户占到了60%左右,其余40%为外地客户,主要为下面乡镇客户。高档项目周边的区域客户更多。
主力客户年龄在30-40岁,多为首次自住置业,投资性客户较少。其它年龄段的客户有待挖掘。

a. 整体商品房市场价格分层与产品强烈相关,区域之间差别并不是很大。
b. 目前市场价格基本趋同,个楼盘差异性不大,需要在产品优势、附加值方面、性价比等方面发力。
c. 客群目标趋同,需要进一步细分,挖掘细分市场
d. 高性价比产品、产品创新项目受市场追捧。
e. 项目营销推广手段普遍有限,主要以户外为主,形象包装差。
f. 未来市场竞争更加激烈;本案周边市场外部环境竞争异常激烈。
g. 未来中原城市群的核心地位对房地产市场来说是极大的推动,未来价格上涨预期非常明显。

a. 长葛市商品房销量从08年40万平米,09年65万平米,到10年70万平米,每年稳步增长,近两年销售较为平衡,一般在交房时基本售罄。
b. 在售项目中大部分多为多期开发,后期投放量将继续增加,加上在售项目的后期投放市场,总投放面积近100万㎡。主要集中在东南区域。
c. 区域后期市场有一定竞争压力,大体量供应主要集中在远郊高档项目,但是由于每年的去化量较大,所以未来市场前景非常好。